二手房交易莫大意！首付解抵押，如何更安全?

2022-07-07 14:35

近日，李女士通过中介看中了一套二手房，该套房子仍有将近300万的银行抵押贷款未还清。想要购买这套房子，需要卖家先还清贷款将房子解抵押。而此时，卖家将会用李女士的首付款来支付剩余的贷款。“我的首付款打给谁？卖家拿到首付款后万一不还贷或者还贷解抵押后，房子又不卖给我了怎么办？怎么保障我的资金安全？”李女士充满疑问。

对此，业内专家及专业二手房中介机构表示，买家付款前一定要核实查清房屋的全部抵押情况，解抵押不建议直接将钱打给卖家，建议采用资金监管的形式进行支付，或引入第三方担保支付公司。

风险提示

核实查清全部抵押情况

市场中，有很多二手房存在未还清银行贷款就销售的情况，在销售的过程中需要先还清贷款解押，才能办理交易过户等手续，这在二手房交易中是十分常见的现象。

北京我爱我家风控中心表示，消费者购买有银行贷款的二手房，用买家首付款为房东解押房产，主要存在房屋出卖人(产权人)在还款解押后不履行合同或房屋交易中途被司法查封的风险，这两类风险都跟出卖人资信及负债情况有关。所以在用买方首付款清偿出卖人房屋抵押时，一定要先查实全部抵押范围、抵押次数、抵押金额、本金利息罚息违约金等钱款总数额、解抵押所需时间，避免因抵押情况核实不清导致的合同无法顺利履行。与此同时还应关注出卖人有无妨碍房屋交易的司法案件，避免房屋被查封，影响交易。

中介支招

采用资金监管形式支付

通过专业的二手房中介机构完成交易，也是降低风险、提供资金保障的一种方式。

我爱我家在操作有抵押房屋时，在买卖合同签约时，会依据不动产登记部门的抵押查实情况，如实在《存量房买卖合同》里写明抵押情况，同时会约定清楚该笔抵押用哪一方的资金来偿还。如果需要用买方资金，我爱我家公司会先通过房屋成交价、买方首付款金额、出卖人抵押欠款金额、出卖人资信情况，结合交易周期来综合评估资金安全性，能否用买方的资金。如果交易资金存在风险，经纪公司会停止签约或要求出卖方自行解除抵押。

利用买方资金进行还款的，在偿还抵押贷款之前，我爱我家会与房屋债权方(银行、典当、债主等)联系，落实还款余额、解抵押周期，同时还会对房屋产权再次经过不动产登记部门查实，确保当前无产权纠纷、无产权查封，再进行还款。

在还款过程中，我爱我家会组织交易双方签署单独的《补充协议》对此还款情况及交易双方权利义务关系加以合同约定，同时注明违约责任。

在银行要求还款日当天，我爱我家会协同交易双方共同到场，当天转款，并协调银行方划扣，确保该笔资金专款专用。

我爱我家会通过不动产登记查档信息，及时了解房屋解抵押情况，并办理过户手续。

北京我爱我家风控中心提醒，购房资金安全在整体房屋买卖过程中是风险的重点，涉及金额高、周期长、风险较大。同时存量房交易房屋类型繁多、税费计算复杂、交易双方属于个体，在合同履行过程中变数较大。

购房者在签署《存量房买卖合同》前，应针对不动产登记部门查档的信息单，明确抵押次数、抵押范围、金额、债权方，并在合同中约定清楚还款责任，房款支付的时间、金额及支付方式。建议采用资金监管的形式进行支付，确保购房资金安全。

专家建议

引入第三方担保支付公司

业内人士表示，首先，对于有抵押的房屋来说，买卖双方签署的买卖合同是有效的，但是在不解除抵押的情况下，不能够办理不动产转移登记手续（过户）。

所以，对于存在抵押的房屋，需要卖方明确还清剩余贷款的具体时间，以及办理解除抵押登记手续的具体时间。

在实际操作中，卖方解押所需要的资金，可以是自筹，也可以是买房提供的首付款。但如果买方直接把钱给卖方用于解除质押，可能会面临两种风险，一是卖方不止有一笔贷款，首付交付后，房子贷款仍未结清，依然无法解抵押；二是卖方可能挪用首付款，没有如约去办理解抵押手续。

因此，在房屋交易前，一定要进行完整的产权调查，查询房屋的权属，确认是否有抵押、抵押权人、抵押金额、是否有多重抵押、隐性抵押等情况。而如果房屋需要在有抵押情况下交易，应当引入第三方担保支付公司，由第三方公司来进行担保支付并确保首付款资金专款专用。目前此类担保业务在京已较为成熟，可以较好控制交易风险。