审理此类涉及迁户口的房屋买卖纠纷案的难点之一在于户口实际迁出难。

原告张辉（化名）与被告王宇于2009年签订房屋买卖合同，约定王先生应在房屋完成过户后一定期限内，将房屋中的原有户口迁出。“但直到2016年再次出售房屋时，我才发现王先生并未在约定期限内将相关户口迁出，我请求法院判令王先生按照合同约定承担逾期迁出户口违约金30万元。”

对于张先生上述要求，王先生则辩称双方签合同时明确口头约定不需要迁出户口，“这么多年过去了，张先生也没有一直要求我迁出户口，现在我的户口是否迁出，也没给他造成实际损失，他现在起诉索取高额违约金，动机不纯。”

海淀法院经审理认为，因王先生无充分证据证明双方签合同时达成了口头协议，约定他可不迁出户口，所以王先生未按合同约定期限将房屋原有户口迁出，应承担违约责任。而对于违约金数额，王先生提出了过高的抗辩，法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、当事人的实际损失情况等因素，酌定判定10万元。宣判后双方均未上诉。

法官提醒

卖方应核实户籍登记情况并如实告知

案后法官认为，审理此类涉及迁户口的房屋买卖纠纷案的难点之一在于户口实际迁出难。户籍迁出事宜本身不属于民事法院审理范围，由相关户籍行政主管部门即公安机关办理，因此法院对于当事人要求迁出户口的诉求无法支持。“如果当事人拒不迁出户口或确实无法迁出户口，相关户口迁出问题便无法通过诉讼或强制执行来解决。”

另外，违约数额认定难。一方面，部分当事人因户籍政策所限，无法迁出自身的户籍，尤其是房屋遗留的案外人户籍，客观上更无法迁出；同时，海淀区现行户籍政策是同一房屋内可落两户，容易造成即便原有房主未迁出户口，也不影响房屋买受人另行办理落户手续，且通常户籍主管单位亦不会主动向买受人告知房屋的户籍情况。所以，很多房屋买受人只有另售房屋时，才会关注并发现此类问题。“在此基础上，如果按照双方合同常规的违约条款约定，相应违约金高达几十万甚至几百万元，个别甚至超过房屋成交价。对此，法院一般会根据合同法有关违约金数额可调整的规定，结合户口与当事人的联系程度、当事人的违约承担和实际损失等，对违约金数额酌情判定。”

在此法官给大家两点建议来避免发生此类纠纷。“在房屋买卖过程中，出卖方应主动携房产证前往相应户籍管理部门核实房屋户籍登记情况，并如实告知买受人；买受人也应积极要求出卖人提供户籍登记的证明，不可轻信出卖人及中介机构的口头承诺，然后再根据户籍登记情况，明确约定房屋买卖事宜及相关户口迁出条款，必要时可将户口实际迁出设定成给付部分购房款的条件，促进出卖人及时将户口迁出。”

对于无法迁出或不需要迁出户口的，法官提醒要特别留意以书面条款专门约定，避免以口头方式约定。此外，还应纠正没损失就无需承担违约责任的错误观念。即便买受人因出卖人的逾期迁出户口的违约行为并未产生实际损失，但仅凭此并不能免除出卖人的违约责任。正确做法是根据合同法规定，可向法院申请对出卖人主张的违约金数额进行酌减。

来源：北京晚报 北晚新视觉网 记者 林靖