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北京CBD甲级写字楼里也设共享工位 联合办公将成新趋势

2018-08-23 15:32 北京晚报 TF008

你想过么?有一天,你在手机上下单做个预订后,背着包就能走进甲级写字楼里,在那儿找一个办公工位处理工作,而所需成本可能只要100元/天。2018年,共享办公市场迎来增速最快的一轮发展,共享办公品牌也摆脱了过去只适合孵化创业者的形象,纷纷从乙级写字楼转战甲级写字楼。

东方IC供图

老国贸里的新活力

北京CBD,寸土寸金之地,也是高档酒店和甲级写字楼的聚集区。对历史有点儿了解的人都知道,建成于1988年代的老国贸饭店,是国贸中心的第一栋楼,距今已有约30年的历史。建成初期,这里被视为北京最高档的饭店。然而,随着城市的快速发展,新的建筑次第而起,外观陈旧的老国贸饭店也渐渐变得“落伍”了。于是,2016年,老国贸饭店启动拆改,在原址上重新建造新的商业设施,在新商业后出现的,还有被视为新经济业态的共享办公空间。

记者从地铁国贸站走到老国贸饭店,楼体的外立面仍是原来的灰色调,但推开共享办公的玻璃门,却是另一番景象。这个名为“共享际@国贸”的新空间,是集公寓与联合办公为一体的社区,一层和二层被打通成开放的会议室、展厅和办公空间,三层到八层则是租赁公寓。工作日的下午,一层的办公空间里,满眼都是年轻人的背影,再配上蓝色、紫红色的鲜艳墙面,让空间的气氛变得更加年轻。围绕在共享工位四周的,还有咖啡馆、游乐场、餐厅和甜品站,让足不出户享受下午茶时光都不再是纸上谈兵。

“工作完了,可以约着同事就在餐厅里吃上一顿饭,喝上一杯啤酒,感觉是很自由的环境。”一位办公者介绍,这让他第一次觉得,高楼林立的CBD不只是一个让人严肃地提供劳动价值的工作场,偶尔也可以作为一个八小时之外的休闲场,“还有的人,更是直接选择在楼上公寓租一个房间,楼上住宿、楼下办公,也挺好玩的。”

甲级写字楼里的新面孔

随着共享经济的消费模式进入更多领域,2015年,发端于美国的共享办公空间也开始进入北京。最初,人们对于共享办公的定位就是为孵化创业者而生,创业者们看中的则是相对传统写字楼更加便宜的租金。然而,经过三年的快速发展,共享办公空间也在努力向高端改变。一个最显著的变化就是,2018年起,甲级写字楼里开始出现共享办公。

戴德梁行的研究报告显示,截至2018年一季度末,在北京、上海、广州、深圳、中国香港、中国台北六个城市中,已出现550个共享办公场所,其中上海的数量最多,达到168家。一年前,这些共享办公还多集中在乙级写字楼、厂房和创意性空间内,如今地点纷纷转向高品质楼宇,特别是甲级写字楼。

以北京为例,华贸中心、嘉里中心、LG大厦、三里屯太古里、银泰中心、金融街,以租金昂贵闻名的传统甲级写字楼里,纷纷出现共享办公空间。

“过去,我们是在望京的传统甲级写字楼里办公,今年刚刚搬进LG大厦的共享办公空间。”一位入驻了LG大厦共享办公空间的企业负责人告诉记者,不同于传统甲级写字楼里的统一装修,共享办公可以提供定制化的设计服务,租金价格上还比甲级写字楼便宜。“这边的半层空间就是定制化的,在入驻前就按我们的意愿确定了设计方案,个性化要更强一些。”

而在银河SOHO的共享办公空间办公的徐小姐,则给共享工位打上了“互联网精神”的标签,形式自由、气氛宽松,预定工位数也可以自由收缩,“可以视为团队规模固定前一种很好的办公形式。”

联合办公将成新趋势

扩张之下,为了争抢客户,一些共享办公空间品牌也开始将目标盯上大客户。“通过我这几年的观察,共享办公空间服务的对象80%还是集中在互联网公司,而随着互联网行业的扩张,入驻企业也在从小型创业公司向中型、大型公司转变。”SOHO中国董事长潘石屹就告诉记者,未来,为大公司提供从选址、设计到施工、管理的一条龙定制化服务,将成为共享办公市场的一项新需求。

当然,从性价比上计算,尽管入驻甲级写字楼后共享办公工位的租金相较于过去的乙级写字楼有所增加,但对于大公司而言,共享办公依然占据性价比的优势。记者粗略估算,按照每个工位8平方米计算,300平方米的办公室里大约有37个工位。如果全部租用移动工位,每年大概要支付约200万元的租金,还能“拎包入住”,省去装修、采购等浪费的时间和精力。

“共享办公市场增长最快就是在2018年,受到资本推动,扩张速度非常快,客户也更接受联合办公产品。”戴德梁行北中国区写字楼企业服务部主管严区海对媒体谈到,表现就是不少共享办公品牌开始获取城市核心区的甲级写字楼,甚至是超甲级写字楼,而更多的大企业、世界500强企业的分支机构也入驻了共享办公社区。“长期来讲,联合办公会成为一种新的办公方式。”

根据严区海的观察和研究,一些处于扩张结算期的互联网企业和创新企业,完全接受共享办公的方式,因为企业规模与发展速度难以预料,不愿意投入大量资金购置固定资产。 一家租赁1万平方米办公面积的互联网企业,从办公选址、设计、报批、施工、装修到搬家,前后至少耗时8个月。而8个月的时间对于互联网企业来说,足以发生翻天覆地的变化。而大型传统企业的总部依然很少会搬进联合办公社区,因为办公服务和企业形象等需求难以满足。

盈利模式单一仍是制约

快速扩张之下,共享办公并非没有隐忧。共享办公不是一个具有高利润率的市场和行业,共享办公企业目前还是主要依靠赚取租金差,盈利模式相对单一。也因此,共享办公品牌承租物业时拿到的租金,也就在一定程度上决定了它的盈利水平。

“我们接触到一些案例,传统客户承租租金是300元/平方米·月,但联合办公企业承租租金会达到350元/平方米·月,从市场角度而言不合常理。”严区海分析,出现这种不合理现象的原因,一是资本推动下联合办公企业本身需要扩张,没有场区和工位,就失去了市场和规模。而即便承租成本稍高一些,但如果工位租金不断上涨,也可以收回成本盈利。

但另一方面,这也反映了联合办公在行业里的尴尬处境,一线城市的许多核心区甲级物业对联合办公多有排斥,相同租金水平,业主不愿意把物业租给联合办公品牌,更愿意签约传统客户。“一些非常核心的物业,担心物业整体品质会下降。所以联合办公企业从业主手里承租拿楼通常要有溢价,相比传统租户的拿楼成本更高,支付更多的租金覆盖、抵消业主的顾虑,以及承担的风险。”

 

来源:北京晚报 记者 赵莹莹

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