“2017年以来，中国房地产已经告别了资源导向的粗放发展模式，取而代之的是精细管理与回报主导战略。在新房市场监管趋严的情况下，各大房企和机构纷纷进入存量市场，竞争日趋白热化。”

资料图 （与本文内容无关）

长安8号改造完成开始运营

随着一线城市土地供应的减少，规模发展与土地供应之间的矛盾备受关注，为了破解难题，许多开发商凭借敏锐的市场嗅觉，将目光对准城市更新，希望从中获得转型商机。

7月28日，位于北京大望路的佳兆业广场南楼中的北京佳兆业铂域行政公寓正式开业。这座十年时间历经3次更名、6次易主的北京著名烂尾楼“长安8号”，也进入运营阶段。

据公开资料显示，2013年，佳兆业股东从世纪王府和金利丰集团手中收购100%股权，耗资60亿元拿下，并由佳兆业介入开发。佳兆业接手后项目逐步恢复施工并更名为北京佳兆业广场，在2015年初基本完成了封顶和外立面的施工。

一位接近佳兆业的人士告诉记者，商业部分已整租给SKP，北塔规划为写字楼，南塔则是写字楼、行政公寓等多种业态。

据了解，北京佳兆业铂域行政公寓面向国贸CBD周边的高端人群，推出面积从90平方米至268平方米不等的全服务式套房102套，月租人民币3.5-9万元/套不等。102间客房采用全套房设计，宽敞的客房面积以90平方米起步，从温馨的一房公寓到舒适的两房公寓，均配备设施齐全的厨房，定制家具、空气净化系统、地暖等生活设施，且公寓设有24小时前台服务和安保服务，以期为每一位住客营造出健康、智能、环保的生活空间。

或近4000亿级市场待启

在存量资产时代，城市更新将成为北京城市升级的引擎。城市更新对城市的空间、功能、产业布局、生活方式等方面，都将带来深刻的改变和影响。而核心区域“旧楼改造、存量提升”为主的“城市更新”是下一个风口。此前有业内人士估算，北京存量市场或有将近4000亿的体量。

风口之下，曾以开发为主业的房地产企也陆续进入存量市场。

对此，万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖表示，“未来三年，每年将有100亿元左右的投资用于城市更新领域，希望三年之后我们大概能够持有400到500亿的存量资产改造项目。”

刘肖称，基于北京进行“腾笼换鸟”式产业升级和大力发展文创产业的城市发展背景之下，北京万科开启针对城市更新业务的升级转型。

7月26日，位于万科大都会79号首层的大都会艺术中心正式揭幕，这不仅是万科在北京亮相的首个跨界艺术项目作品，更是继万科时代中心之后的又一城市更新力作。项目地处北四环，邻近鸟巢，是在旧有项目基础上改造而成。据悉，北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质存量改造资产，总开发面积逾65万平方米，投资总额168亿。

根据战略规划，北京万科对存量资产的改造，不仅仅停留在翻新建筑外观层面，而是更加注重内容的创造，通过建设新地标营造未来美好生活场景，逐步搭建以功能环境重塑、产业重构、历史文化传承、民生改善为重点的城市更新模式。

业态布局因地而异

除佳兆业及万科改造、自持运营写字楼、长租公寓外，近期远洋、亿达等企业的旧改项目也陆续亮相，产品种类涵盖联合办公、商业等多种业态。

“城市更新有两个目的：一是产业升级，把低效率的土地置换成更加高效的产业来使用；二是通过置换创造更好的人居环境和生活场景。”刘肖认为，企业要通过存量改造助力城市更新，首先要尊重城市。

7月27日，远洋集团与WeWork共同打造的全新旗舰级创造者社区空间——北京坊WeWork，在前门开业。据了解，北京坊所在的劝业场建成于晚清时期，已拥有近120年的悠久历史，也是这个地区保存最完好的历史建筑之一。

据了解，北京坊WeWork共有四层空间，其中分布着268个工位。双方将北京坊社区前身为一家老字号金店。此次改造上，远洋与WeWork保留了这幢历史建筑外观和内饰的原有风貌，内部则改造为富有艺术气息的现代化办公空间。

对此，远洋集团执行总裁温海成称，作为注入商业物业的一种新型业态，WeWork北京坊与商业零售优势互补，与北京坊所构建的商业文化生态共融共生。在这个全新社区空间的打造中，凝聚了远洋集团专业的空间营造、本地化运营等经验，以及 WeWork 的创新设计和科技理念。

无独有偶，继去年9月赢取北京百富国际大厦B座项目后，近日亿达置业再度以轻资产运营，获取灯市口地铁口上盖一栋商业。据了解，上述商业整体项目面积达1.4万平方米，未来将打造成集办公、商业、居住等公共空间与配套服务于一体，以高端定位与精品商铺相结合打造复合型商业综合体。

“存量资产的改造路径，除了尊重城市，还要理解客户。因为城市更新不仅改变着城市形态，也改变着城市的场所精神。每座空置物业都可以做旧改，但适合改成商业、酒店、公寓、联合办公就要因项目而异。

考验房企资产运营能力

在强调存量焕新的新形势下，政府相关部门如何在有限的用地上实现经济活力和社会宜居性的同步提升，企业又如何摸索出适合自己的“资产运营+资本运作”的有效模式，都面临着操作层面的挑战。

“随着存量时代的来临，未来北京房地产市场的竞争将演化成为服务配套和解决客户痛点的竞争。”在刘肖看来，存量资产改造为办公类产品的核心在于，土地获取、产品打造、低成本长期资金获取三方面。除了上述三方面，刘肖称，万科的优势还在于与各类文化企业合作的能力。

亿达置业总裁吕沙则表示，“存量改造需要企业拥有过硬的不动产资产管理能力，并擅长汇集与整合自身内外部的成熟资源。”

中经联盟秘书长陈云峰告诉记者，企业通过全面更新原有物理空间、重新构建运营内容组合及方式，为老旧空间注入新的活力，最终提升资产的整体盈利能力。

原创： 崔陆鹏

来源：楼宇周刊

编辑：TF003