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北京执行楼市新政整整满一年 调控后成交量和价格“双降”

2018-03-01 09:22 北京晚报 TF005

2018年3月1日讯,到本月17号,北京执行“3.17”楼市新政就整整满一年了。一年前,餐馆里、公交车上、聚会中,人们聊天的话题总离不开房子和房价;一年后,过分的热度和跳涨的房价都已被成功按下了暂停键,北京楼市呈现出成交量和价格“双降”的态势。

买房人

无人竞争精挑细选着看

“哥,马家堡这里出了一套南北通透的一居室,单价刚刚5.5万元/平方米,您要不要来看看?”周二傍晚,李强的手机微信亮了一下,经纪人给他发来了一条房源链接,“这套房户型好,您要感兴趣可以约看。”

“好的,我先研究下,你再帮我多找些便宜的房子,攒上几套我一起看。”李强在微信上回复过去。

外地来京工作多年的李强,原先一直是四处租房子住。今年,纳税满五年的他终于拥有了在北京买一套房的资格,正月初六回到北京后,便第一次以看房人的身份走进了中介门店。“过去,我总觉得买房子很难,可没想到,经纪人这么热情。”在介绍的过程中,经纪人听说这是李强第一次在北京置业,且手里握有150万元的现金,立马说他属于很有竞争力的购房人。“按经纪人的说法,现在来买一居室的都是首次置业的刚需,手里没太多钱,我的150万元相对已算是首付比较多的了。”

总价300万元以内、面积尽量大点,是李强想要寻找的房源类型。很快,经纪人就向他推荐了南四环和东南三环的两片老旧小区。“大红门市场搬迁了,未来这里的居住环境能改善很多。”经纪人告诉李强,从二手房价格看,这里算得上是城区里的价格“洼地”,去年最高峰时超过6万元/平方米的房子,现在普遍都下调到了6万元/平方米以内,如今300万元就能买到一套很不错的一居室。

“我问过两套,现在买房人真的是不多。”李强告诉记者,至多隔上一、两天,经纪人就会给他发来一套房源,且都是随时可以约看的那种,以前在新闻上看到的约不到业主、几个人同时看一套房的场景,他压根都没体会过。

“唯一不好的一点是,现在好户型的房子太难找。”李强悄悄说,如今市场稳定、价格也无波动,他准备用上两个月的时间,好好挑一挑,挑一套价格和户型都能让他满意的房子。“用句专业词汇,如今是买方市场,买房子的我们完全有余地精挑细选。”

投资客

撤离北京转向外地楼市

和李强努力寻找可承受范围内的好房子不同,手里已经握有两套房的老海,这大半年来已经几乎不在北京看房。刚刚结束的春节假期,他甚至还回老家看了看当地的新盘,为的就是寻找新的投资机会。“去年已经卖掉名下的一套房了,囤了点现金,以备需要时使用。”

按照北京的限购政策名下房产数指标已用完的老海,早已脱离了刚需和改善的阶段,之所以还想在北京买房投资,看中的就是房价上涨的空间。然而,从去年4月份起,老海发现,投资房产已越来越难,假结婚、假离婚、平房、法拍房、信用贷……一个又一个可能利用的“漏洞”都被调控政策一一堵住了,剩下的途径就是拿真金白银全身入场。然而,就是这唯一的途径,实现起来也并不容易。“过去,名下无房再买房就算首套,现在只要名下曾有过房,再买就算二套。”老海说,对于投资客来说,如果最大利用杠杆、用最少的资金撬动最大的房子,是决定未来能在这笔投资上挣多少钱的主要因素之一。当杠杆无法使用时,对于投资客来说,最好的机会就消失了。

老海有一个400人的理财微信群,大部分人都是为投资房产而来。“原来,每天大家都是在讨论如何投资房产,什么地方的房子值得投资,或者什么区域的房价还有上涨空间,可现在,这些讨论越来越少,反倒是讨论股市和酒市的话题再增多。”老海说,如今他身边的大部分炒房客都离开了北京,改为去二、三线城市寻找机会,“为了买一套房子又要倒腾指标又要倒腾现金,获利空间已经不大了。”

统计

2017年二手房成交环比“腰斩”

投资客的离场和买房人的左右衡量背后,是楼市在持续政策打压后的趋于冷静和由此带来的“价量齐跌”。从成交量上看,以存量房为主的北京楼市,2017年全年二手住宅网签总量为136237套,环比2016年下降了50%,排在近九年来年度成交的倒数第三位,仅高于2011年和2014年。尤其是,从月度看,在2017年3月25952套的小高峰后,成交量就一路下滑,最低的10月仅成交了6162套,显示出楼市调控的效果。至于新房市场,来自中介机构的统计,2017年全年新建商品住宅签约量只有26960套,为2010年以来的历史最低值。

成交价格上,二手房市场亦调整明显。根据统计,从2017年4月开始至今,二手房的整体成交价格累计跌幅超过15%,部分区域房源价格跌幅更接近20%。

以东三环的劲松潘家园区域为例,1990年代的简装一居室,在2017年3月时的最高成交价格已达到7.1万元/平方米。而到2月底,区域内一居室的报价已普遍下调到6万元/平方米,下跌了1万元/平方米。“要是一些朝向相对较差的房子,单价可能都不到6万元了。”经纪人告诉记者,7.1万元/平方米的最高价其实就是在去年一季度的短短三个月内蹿升起来的,经过一年的调控,跳涨的水分已被政策挤出,“用句形容语,就是怎么来的还怎么回去,现在的市场价格又回到了2016年10月左右的水平了。”

对于曾经光环缠身的学区房,价格下跌的力度更大。昨天,记者走访了崇文门区域的二手房,中介人士表示,崇文门附近2000年以后的二手房价格大部分都在8万元/平方米到10万元/平方米之间。而在一年前,这些房源曾一度涨至12万元/平方米,相比那时,成交价格已经下滑了至少2万元/平方米。以新景家园为例,在2017年3月,成交价格一度超过12万元/平方米。到了今年1月,最低的成交价格已到9.5万元/平方米,如今600万元就能买到一套满五年且唯一的一居学区房。

展望

今年信贷还将持续从紧

然而,这一切似乎还不是最坏的时刻。昨天,有消息传出,中信银行已叫停发放北京地区的住房抵押贷业务。随后,记者从市场处证实了这一消息。据了解,这一住房抵押贷业务主要是针对本身已有房产而又需要资金用于消费或经营等的用户,将房屋抵押给银行获得贷款,而不是普通意义上的“房贷”业务。中信银行暂停北京地区的这项业务,主要目的是严格落实差别化住房信贷政策,确保信贷资金真实用于个人客户的企业经营和生活消费,严防信贷资金违规流入房地产市场。

“本来中小银行相对国有大行,房地产贷款业务规模就很小,在楼市政策的严控下,市场需求没有那么旺了,中小银行主动调整业务方向也是正常行为。整体看,春节后北京地区的房贷政策并没有太多变化。”赚赚品牌运营中心总监吴昊向记者表示,经过过去一年多的数次上调后,目前北京地区首套房的按揭贷款利率实际上已经达到了一个很高的水平,多数银行都是在基准利率基础上上浮10%,首套房贷利率优惠已是一去不复返。

“对于普通购房人来说,信贷政策所决定的资金成本是影响购房人入市的最主要原因。”北京中原地产首席分析师张大伟也表示,“认房又认贷”的认定标准和银行贷款额度的收紧,已紧紧约束住改善型购房人的入市。更关键的是,从调控的趋势看,房贷利率在今年还可能继续上升,“在信贷持续收紧的周期内,房地产降温恐怕也将持续。”

 

来源:北京晚报  记者 赵莹莹

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