因户口迁移产生的房屋买卖纠纷时有发生。资料图

昌平法院民一庭副庭长李笑介绍，从今年第二季度开始，受北京市购房“新政”影响，一些购房者在签订合同后却丧失了购房资格，或受贷款数额限制而没有能力继续履行合同。此外，由于2015年至2016年北京地区房价上涨，由于违约成本低于房价上涨带来的利益，卖方的违约风险大大增加，房屋买卖纠纷的数量持续攀升。

由于一些购房者需要在购房后迁入户口，导致因户口迁移产生的房屋买卖纠纷时有发生。

潘某与江某签订了房屋买卖合同，约定潘某以156万元的价格购买江某名下的房屋。双方还在合同中约定，江某应当在房屋所有权转移之日起700日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人原因未如期将与该房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金。逾期超过700日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

但江某并未依约迁出户口，潘某遂起诉至法院，要求江某支付未履行户口迁出义务的违约金。

经审理，昌平法院认为，江某未在700日内将户口迁出的行为已构成违约，故判决江某在7日内支付潘某违约金7.8万元，并以每日780元的标准支付逾期日起至江某实际迁出户籍日止的违约金。

昌平法院东小口法庭黄莹法官表示，卖方在出售房屋时，应先确定所售房屋的户口登记情况，以及自己是否能够履行将户口迁出的义务，如不能履行，可能会出现户口因为无处可迁而需要承担违约责任的情况。
而如果买方有迁移户口的需求，应在签订合同前核实现有户籍登记情况，如果出卖人也并非此套房屋的原始购房人，则房屋上可能存在其他家庭的户籍。同时，双方应约定好违约责任，以促使卖方及时履行义务。

但黄莹法官表示，即使双方约定了相关条款，这一违约责任的约定也只能起到敦促卖方尽快将户口迁出的作用。因为户口迁移属于行政机关的行政职能，不属于法院民事案件的审理范围。一旦出现卖方未能将户口迁出的情况，法院也只能判决其承担违约责任，无法支持要求卖方将户口迁出的请求，因此有需求的买方在购房时，对户口问题应尤其关注。

来源：北京晚报  记者 刘苏雅