律师提醒即便是亲属之间买卖房屋，也要签订正式的房屋买卖合同。插图 王金辉

故事

舅舅卖给自己的房表兄弟不认可

张磊说，自己十年前毕业后一直在北京工作，想买房和相恋多年的王婧结婚时用。正好，他舅舅李广阳在北京工作，之前房改时购买了承租的一套单位公房，对外出租。舅舅认为两个年轻人在北京买房不容易，又是自己的亲外甥，就提出以40万元的价格把房卖给张磊，并同意5年内付清房款即可。因为这是很好的学区房，舅舅附加条件是暂时不过户，等舅舅的儿子李跃的孩子上学后，再过户给张磊。张磊感激舅舅帮自己解决了大问题，对暂不过户一事也欣然接受。

都是自己人，他们就没签书面买卖合同。2006年6月，张磊通过银行转账给舅舅李广阳，支付20万元房款，舅舅将房屋所有权证、房屋买卖契约、购房发票原件等购房手续一起给了张磊。房屋交付后，张磊和王婧就装修入住了，一直居住使用至今。之后几年，张磊陆续通过银行转账支付购房款，到2010年10月已付清全款。舅舅李广阳和舅妈赵琳给他们写了一个收条：“收到张垒、王静购房款40万元。”

然而2012年李广阳夫妇发生车祸，不幸去世。2013年李广阳的儿子李跃的孩子使用该房屋学区名额顺利上了小学。之后，张雷找李跃商量房屋过户之事，可万万没想到李跃竟称不知道房屋卖给了张磊，他还以为大家都是亲戚，借住而已。

于是，张磊拿出舅舅、舅妈写的收条和一张存在居委会的证明。这份证明是2008年张磊要换电卡时，舅舅李广阳给居委会出的证明：“居委会同志，我是这套房屋的原房主，房子在2006年已卖给张磊，特此证明。”但李跃对这份证明和收条都不认可，“如果是房屋买卖，怎么没有买卖合同？而且这么多年也不过户？”当初没签合同，又碰上舅舅去世了，难道真就没法讨回房子了？张磊和李跃多次沟通未果，无奈之下找到李松律师寻求帮助。

诉讼

证据链完整 双方存在房屋买卖事实

详细询问案情后，北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为买卖中的一方当事人去世，双方又没有书面的买卖合同，要证明双方确实存在房屋买卖的事实，就需要有完整的证据锁链。

换电卡时李广阳给居委会出具证明，表示他已将该房屋卖给张磊，证明双方存在房屋买卖的事实。张磊通过银行转账先支付20万元购房款，又先后4次以现金方式付房款共20万。李广阳和赵琳出具的收到40万购房款的收条，证明张磊支付了购房款。该房屋所有权证原件、购买时的公有住房出售协议、缴纳购房款的发票等原始购房的手续原件，现在都由张磊持有。张磊装修房屋入住至今，水、电、煤、有线电视、网络等费用都由他支付。“也就是说，有李广阳出具的买卖的证明、收到购房款的收条，以及张磊多年实际占有、使用、支配房屋等一系列证据形成完整的证据链，证明李广阳和张磊之间存在房屋买卖的事实。”

李松律师接案后，代理张磊、王婧以房屋买卖合同纠纷诉至法院，要求李广阳夫妇的继承人李跃在继承遗产范围内履行合同债务，办理过户手续，将该房屋转移登记到张磊、王婧的名下。

诉讼过程中，李松律师请李广阳的大哥即张磊的大舅出庭作证，并向法庭提交了李磊其他亲属写的联名信，以证明李广阳和张磊确实存在买卖房屋的事实。李律师认为双方已形成房屋买卖的法律关系。双方虽未签订书面协议，但依照《合同法》相关规定，合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。张磊支付了购房款，李广阳和赵琳也履行了交房义务，双方口头房屋买卖合同成立且生效，而双方也按照口头约定履行了合同义务。

庭审

打消收条疑问 申请评估确认价款

法庭上，李跃仍表示他不知道自己的父母和张磊之间有买卖交易。“就算存在交易，张磊和王婧也没付购房款。因为收条上的名字是张雷、王静！”

对此，李松律师向法庭阐述了不同意见：“双方是亲属关系，日常没有书写对方名字的需要，收条上的名字写成亲戚姓名的谐音字，这在生活中十分常见。而且收条原件由张磊、王婧持有，一般人不会无故向他人出具具有收款内容的收条，所以可以认定张磊、王婧为收条所载内容购房款的付款人。”

之后，双方还有一个争议不下的问题：就算双方存在买卖关系，可购房款是否已经全部支付了？当初张磊和舅舅是口头约定40万购房款，张磊、王婧先银行转账20万元，但之后几年给的都是现金。直到付清全款时，李广阳和赵琳才写了一个总的收条，但未写明全部购房款是多少。由于双方无书面协议，合同另一方当事人李广阳、赵琳又都去世了，怎么证明张磊所付40万元是全部购房款？

于是，李律师当庭申请对该房屋2006年6月的市场价值进行评估。通过法院摇号选取的评估机构评估，结果显示与40万元的价值基本相当，由此可证明当时双方协商的购房款确实是40万元，张磊和王婧已履行完付款义务。

判决

诉讼中公证继承领房本 不属善意

再次庭审中，李跃向法庭提交了该房产权证。他到公证处做了继承公证，已将该房屋登记到自己的名下。“这属于我的个人财产，张磊和王婧无权要求我办理过户手续。”

“张磊和李广阳的买卖合同在先，李广阳未履行完合同义务就去世了。依照相关法律规定，出卖人李广阳在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人李跃在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。”李松律师当场反驳道，并请法庭注意一点，“李跃明知他父亲已将房屋卖给张磊，却在诉讼过程中办理继承公证，无偿取得诉争房屋，不属于善意，所以这不影响买卖合同的当事人主张合同义务。”

由于卖房人李广阳、赵琳均已去世，查清事实更加困难，法院经过长达两年多的审理，认定证明和收条证明了李广阳售房给张磊，张磊支付了全部购房款，并持有房屋所有原始购房的材料，实际居住至今，李广阳和张磊形成了房屋买卖合同关系；在李广阳、赵琳去世后，应由其继承人李跃履行合同义务。今年7月，法院一审判决李跃配合张磊、王婧办理诉争房屋的过户登记手续。李悦上诉后，二审法院经审理，认为一审认定事实清楚、适用法律正确，近日驳回上诉，维持原判。

律师提示

李松律师提醒广大读者，即便是亲属之间买卖房屋，也要签订正式的房屋买卖合同。否则一旦产生纠纷诉诸法律，对于双方存在房屋买卖法律关系、房屋的价款金额等事项，买受人都要负举证责任；如果证明不了，就要承担败诉的法律风险。

在诉讼过程中，如果李跃将该房屋卖给了不知情者，此人不知李跃与张磊之间的纠纷，按市场价购买，并取得了房产证，则构成善意取得。在这种情况下，张磊就无法再主张过户，只能要求李跃赔偿损失。（文中当事人均为化名）

来源：北京晚报 北晚新视觉网 记者 林靖